В рамках РСН-2022 мы провели сразу три мероприятия GMKTalks в разных форматах – дискуссии, форсайт-сессии и мастер-класса. Все они были посвящены формированию качественного продукта: обсудили, что важно для покупателя новостройки в трех плоскостях: городская среда, развитие масштабных территорий и продуктовые характеристики. Своим опытом поделились девелоперы ПИК, А101, Брусника, Кортрос, ГК «Эталон» и эксперты рынка недвижимости.
Российская строительная неделя началась с пленарного заседания, на котором Марат Хуснуллин объявил о работе над антикризисным пакетом мер, а другие участники предложили свои тактики по выходу из текущей ситуации. Итоги этого мероприятия мы описали в статье GMKBlog. Посмотреть выступления спикеров можно на нашем YouTube-канале по ссылке.
Дискуссия с экспертами отрасли
«Потребительские качества новостроек,
определяющие стандарты качества
городской среды»
Что является главными факторами выбора при покупке новостройки? Кирилл Холопик, генеральный директор ЕРЗ, отмечает, что помимо первого фактора – цены, на втором месте – репутация застройщика, затем идут транспортная доступность и планировки квартиры. Любопытно, что застройщики сами не считают, что репутация в приоритете у клиентов (и ошибаются).
При этом Дмитрий Малышкин, руководитель направления Исследования, Департамент ПИК Стандарт, заметил: «При выборе новостройки человек в первую очередь опирается на рациональные и практичные характеристики: планировка, площадь, двор и так далее. Но когда он уже живет в квартире, ему становится важно, какие объекты есть рядом, где выгулять собаку и так далее». Девелоперу важно учитывать запросы потребителя на всех этапах – от покупки до проживания.
Часто драйвером развития района становятся не характеристики самих объектов, а инфраструктура вокруг. Так Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101» рассказал о создании образовательной экосистемы, которая становится мотиватором для покупки жилья. «Мы даем нашим жителям качественно иной продукт с точки зрения образования», – отмечает Брызгалов. Школу спроектировали под инновационные образовательные программы. По его словам, даже люди, которые ранее не задумывались о покупке квартиры, начинают сомневаться, потому что готовы к переезду ради лучших условий для детей.
Еще одним инструменте повышения цены поделилась Ксения Краснова, руководитель проектов КБ Стрелка. По результатам исследования компании, расположение проекта в пешей доступности от больших IT-кластеров значительно повышает привлекательность района и обеспечивает добавленную стоимость – цена аренды квартиры в таких районах на 29% выше, чем в других.
Характеристики среды и ландшафта в проекте – тема выступления Алексея Хриченкова, руководителя группы ландшафтного дизайна компании Брусника. Он рассказал о стандартах благоустройства компании, среди них:
• Озеленение пожарного проезда (машины прекрасно ездят и по газону, главное, чтобы под ним было твердое покрытие)
• Двор-сад на крыше паркинга
• Несколько ярусов озеленения: от травы до крупномеров
• Сезонная переменчивость ландшафта
• Всесезонное использование двора
Особенное внимание Алексей уделил детским площадкам: по результатам исследований, они не обязательно должны быть яркими. Для детей намного интереснее функциональность и возможность придумать сразу несколько сценариев использования одного и того же объекта.
Форсайт-сессия «Освоение
свободных масштабных территорий —
идеальная сущность для формирования
позитивных сценариев жизни людей»
Сергей Разуваев поговорил о комплексном освоении территорий с Павлом Петриченко, заместителем генерального директора, директором по продажам и маркетингу ГК «Кортрос». Эксперты обсудили формирование позитивных сценариев жизни на примере КОТ Академический в Екатеринбурге – самого большого проекта комплексного освоения территорий в России площадью более 25 км²
В начале встречи Сергей отметил, что КОТы в России развиваются по собственным правилам. При этом сформировать идеальный сценарий жизни в таких проектах проще, чем в квартальной или точечной застройке, где много вещей, зависящих от соседних кварталов и расположения инфраструктуры. В масштабных проектах большая территория застройки позволяет разместить те объекты, которые нужны людям помимо жилого массива. При этом и потенциал участка намного выше, как и продаваемая площадь.
С 2007 года одним из главных принципов освоения района является единовременное строительство жилой, социальной, транспортной и образовательной инфраструктуры. Это очень важный момент, так как «непоспевание» за стройкой инженерии и инфраструктуры – одна из главных проблем многих КОТ в России и нежелание работать с такими проектами застройщиков.
Широкое внедрение передовых цифровых и инженерных решений в городской инфраструктуре. Применение систем «Умная квартира» и «Умный дом»: автоматический поквартирный учет, коллективная система защиты от протечек, а в перспективе – частный видеоконтроль и интеграция в городскую систему безопасности.
Как быть привлекательным для разных целевых аудиторий? Разное позиционирование кварталов, диверсификация и упорядоченное соседство: в «Академическом» сформировали различные кварталы для разных ЦА. Например, были созданы кварталы «Олимпика» – расположены по центральной оси, для молодых и активных, бизнес-кластер, и так далее.
В районе сформировали медицинский кластер (по федеральной программе Минздрава). Что касается развития дорожной инфраструктуры: до 2024 планируется построить 6 км дорог, стоимость проекта – 2 млрд 882 млн, 95% – за счет федерального бюджета, 5% - муниципального. По коммерческой недвижимости: снизили стоимость и создали благоприятные инвестиционные условия, бизнесу выгодно. «Может быть, через 2-3 года, район станет лучшим с точки зрения малого бизнеса в Екатеринбурге, а может, и в стране», - выразил надежду Петриченко.
Проект является маркетмейкером: влияет по ценнику и в чем-то определяет стоимость проектов «конкурентов». Цену формируют «в ручном режиме»: «Когда ты тащишь 20% всего рынка, ты не можешь доверять системам, которые несовершенны».
Мастер-класс «Девелоперский продукт.
Факторы, влияющие на выбор
покупателя новостройки»
О том, какие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди покупателей рассказал Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro. Среди последних трендов он отметил, что подход к расчетной средней площади относительно количества комнат сильно сближает бизнес- и комфорт-класс – на рынок выходят проекты, где средняя площадь лота бизнес-класса – 50 кв. м.
Также Сергей рассказал, что раньше локация была для покупателей на первом месте, а в последние три года проекты бизнес-класса, которые находятся в бывших промзонах, за счет развития города и близости к центру, показывают одну из самых активных темпов потребления.
При этом и продуктовые решения также выходят за границы класса: они кочуют из комфорта в бизнес, из бизнеса в комфорт и эконом. А многие характеристики, которые раньше считались «надстройкой», теперь становятся базой: например, возможность выбора различных типов отделки, концепция первых этажей, «европейские» планировки – 5 лет назад это были «плюшки», сейчас – норма.
Такая серьезная трансформация требует от девелоперов быстрой реакции. ГК «Эталон» решила не стоять на месте и проводить исследования с применением особых технологий. Результатами одного из них поделился Никита Мурин, директор департамента стратегического маркетинга ГК «Эталон».
Девелопер активно развивается, и в каждом регионе даже продукт стандарт-класса отличается, потому что у всех разные требования. Чтобы выявить предпочтения потребителей, «Эталон» проводит исследования с использованием «сопряженной идеомоторики»: анализируются не только ответы пользователей в анкете, но и непроизвольная микромоторика рук в момент опроса. Такой метод позволяет с вероятностью до 87% прогнозировать, будут ли действия пользователя совпадать с его ответами.
Необычный вывод из опросов – покупатели очень хотят архитектурную подсветку зданий. Девелопер решил выяснить, почему: оказывается, у людей хорошая освещенность двора ассоциируется с безопасностью.
Отвечая на вопрос о том, что важно для покупателей бизнес-класса, Никита Мурин затронул тему отделки. Он рассказал о том, что в этом классе клиенты редко берут квартиры с ремонтом, потому что знают, что сами сделают лучше. Сейчас предложения с отделкой в бизнес-классе – редкость.
На что Сергей Разуваев заметил, что в Европе или ОАЭ квартиры бизнес-класса не сдают без отделки и частичной меблировки. Директор GMK задал вопрос – может быть дело не в низкой популярности отделки, а в том, что застройщики просто не умеют делать ее качественно?
Спикер ответил, что действительно, с отделкой работать сложно, к этому добавляется небольшая добавленная стоимость. Мурин не знает ни одного девелопера, который может сделать идеальную отделку, при этом надеется, что когда-нибудь и Россия, вслед за Европой и ОАЭ, будет предлагать такие решения.
Способом стать еще ближе к клиенту поделилась Татьяна Файнблит, директор цифровых сервисов А101. Разработка компании – собственное приложении, где можно сдать жилье в аренду, разместить объявления, узнать о последних событиях. Приложение предлагает различные сервисы для жителей и для предпринимателей.
Для «А101» важно проследить путь клиента после момента покупки. Застройщику необходимо знать покупателя досконально: какими сервисами он пользуется, какую еду заказывает. С помощью приложения компания изучает, чем пользуются жители, чтобы предлагать больше возможностей для развития бизнеса в коммерческих помещениях.
Напоминаем, что с 1 по 4 марта мы вели текстовую трансляцию с главных событий Российской строительной недели и делились последними новостями о процентных ставках, новостях девелопмента и мнением экспертов. Продолжаем держать вас в курсе событий – подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы оперативно узнавать главное.
Спонсор конференций GMKTalks – ВТБ
