В первом квартале мы передали в распоряжение клиента аналитический блок работ в рамках разработки стратегии лидирующего по вводу жилья застройщика Ростова-на-Дону.
Задача была нетривиальная – не только проанализировать рыночные показатели и закономерности развития, но и определить емкость рынка в локации расположения проектов, а также возможную стоимость реализации жилья с добавленной стоимостью.
По итогам исследования мы можем точно сказать: рынок жилья Ростова не похож ни на какой другой.
Итак, город Ростов-на-Дону. Прежде всего, это милионник.
Численность населения Ростова-на-Дону формировалась не стихийно. С конца XIX века наблюдалось планомерное увеличение проживающих, что позволило городу к 80-м годам XX века обзавестись миллионом официальных жителей.
Темп роста численности характерен для многих подобных ему – в среднем 0,4% в год. Это не самый благоприятный показатель, но и не самый худший.
Положительный естественный и миграционный прирост обеспечивает городу пусть и небольшое, но поступательное развитие.
Наблюдается рост заработной платы, но темпы его до 2015 года снижались, и в этот период он не превышал роста инфляции.
За последние 7 лет стабильно увеличивается фонд заработной платы всех работников организаций. А это значит, что рост зарплат реальный, а не номинальный.
В таких условиях возможен поступательный рост рынка жилья в своей логике.
Перейдем к самому интересному в нашей деятельности – вводу жилья.
С 2013 года в городе стабильно вводится более 1 млн кв.м жилья. Это хороший показатель для милионника. Но около половины этого приходится на индивидуальное домостроение.
Это является главной особенностью южного периметра.
Встречается частный сектор в самом городе – от ветхого до элитного. По словам наших коллег, «мечта ростовчанина – иметь свой дом в центре города, огородиться высоким забором, и высадить деревья на лужайке» :)
Что касается новостроек, здесь мы немного удивились, не увидев того, к чему привыкли в других городах.
1. Нет разнообразия в материалах и технологии строительства.
Ростов – город строек на 74% в монолитно-кирпичном исполнении.
Для ростовского потребителя важно, чтобы жилье было кирпичным. Поэтому, когда каркасно-монолитное строение закладывается блоками и обшивается кирпичом, покупатель воспринимает его как кирпич.
ЖК «Центральный», «Династия», «Александрийский»
2. Нет продуманного благоустройства.
Большинство предложений среди новостроек шаблонны, нет функционального зонирования дворового пространства, должного озеленения, многоуровневого освещения. Часто на небольшой территории плотно стоят высотные дома и элементы благоустройства там умещаются с трудом.
3. Излишняя высотность.
Любовь ростовчан к индивидуальному домостроению, видимо, никак не проявляется в проектировании нового жилья.
Средняя этажность новостроек – 18 этажей. При этом крайне мало проектов с переменной этажностью.
Еще Ростов – это город кондиционеров. Они устанавливаются в большом количестве и в старых, и в новых домах. Но застройщики, к сожалению, архитектурно никак не скрывают этот факт.
Рендер ЖК «Серебряный ключ»
Городская новостройка
Хотите подробнее ознакомиться с исследованием или проконсультироваться по особенностям анализа рынка жилья в вашем городе? Напишите Екатерине loginova@gmk.ru.
