В 2020-2021 году Центр маркетинговых исследований GMK провел масштабное исследование — анализ потенциала городов РФ для развития рынка новостроек. Заказчиком выступила Проектная дирекция Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в рамках выполнения мероприятий по информационно-аналитическому сопровождению реализации Национального проекта «Жилье и городская среда».
«Тот факт, что государственные структуры такого уровня обращаются к рыночным исследованиям, выстраивают диалог с участниками рынка, стремятся услышать и понять их потребности – не для «галочки», а по-настоящему – особенно ценен, - отмечает директор GMK Сергей Разуваев. - Экспертиза GMK во взаимодействии с девелоперскими компаниями различного уровня, в глубоком понимании строительных рынков регионов России сыграла свою роль в выборе подрядчика исследования».
Согласно данным Центра маркетинговых исследований GMK, только 7% застройщиков работают в нескольких регионах. Большинство строящегося жилья – 41% – сосредоточено всего в 4 регионах России: Москве, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Что мешает девелоперам осваивать новые территории, а что становится для них драйверами развития? Это мы и попытались выяснить с помощью исследования.
Задача
В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» стоит цель увеличить объемы жилищного строительства к 2030 году не менее чем до 120 миллионов квадратных метров в год.
Вместе с ведущими застройщиками Москвы, Санкт-Петербурга и регионов России мы определили, как девелоперы видят проблему развития рынка жилья и что им необходимо для эффективной работы, разобрались как в рыночных, так и внутриотраслевых точках роста.
Решение
Мы провели глубинные интервью с топ-менеджментом 20 компаний-застройщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и регионов России.. Региональное разнообразие было одним из принципиальных моментов исследования, особенно важно было охватить области за Уралом – Новосибирскую область,, Дальний Восток и т. д., чтобы таким образом сформировать максимально полную картину. Кроме того, мы постарались, чтобы среди участников исследования были как те, кто работает на высокодоходных рынках, так и на сложных, низкомаржинальных.
В первую очередь, в перечень интервьюируемых попали федеральные компании, лидеры рынка – в России, в своем регионе, в своем городе. Еще одним аспектом выбора респондентов стало их присутствие в нескольких регионах/городах или как минимум нацеленность на развитие, экспансию.
Параллельно мы изучали специфику рынка жилья в разных по численности и социально-экономическому положению в 14 городах-миллионниках (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск, Самара, Ростов-на-Дону, Уфа, Красноярск, Пермь, Воронеж, Волгоград, Краснодар) и в 21 городе численностью от 500 тысяч человек до 1 млн (Астрахань, Барнаул, Владивосток, Ижевск, Иркутск, Кемерово, Киров, Липецк, Махачкала, Набережные Челны, Новокузнецк, Оренбург, Пенза, Рязань, Саратов, Тольятти, Томск, Тюмень, Ульяновск, Хабаровск, Ярославль).
Наши собеседники оценили вклад ряда показателей в развитие рынка жилья:
- уровень доходов населения;
- стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке жилья;
- количество сделок на первичном и вторичном рынке жилья;
- численность населения города;
- естественный и миграционный прирост населения;
- ввод жилья на человека;
- концентрация на рынке новостроек.
В дополнение к этому мы обсуждали не только количественные факторы, но и вопросы общего характера: какие есть административные барьеры, как повлиял переход на проектное финансирование на застройщиков, какие трудности испытывают застройщики в разных регионах, каковы у девелоперов планы по наращиванию объемов строительства и что будет этому способствовать, в каких территориях девелоперы видят потенциал для дальнейшего развития, на что обращают внимание.
В результате мы сформировали рейтинг привлекательности городов для развития рынка жилья с точки зрения девелоперов. Этот рейтинг носит справочный характер, так как каждый застройщик может интерпретировать результаты по-своему, в зависимости от своих приоритетов и стратегии развития. Также составили «Портреты городов», где отразили динамику социально-экономического развития с 2009 по 2019 годы, что поможет застройщикам оценить возможности территорий для реализации своих проектов.
При проведении анализа потенциала российских городов для развития рынка новостроек учитывалось мнение девелоперов – на что они обращают внимание при принятии решений о запуске проектов строительства жилья в том или ином городе. Результаты исследования должны быть полезны всем участникам жилищного строительства, в перспективе позволят увеличить объемы жилищного строительства для достижения главной цели – улучшения жилищных условий жителей страны.
«Для нас это исследование – возможность взглянуть на развитие рынка жилья не с локальной точки зрения (конкретного региона, города, интересов застройщика или проекта), а с макроэкономической. Помимо количественных рыночных показателей, влияющих на выбор города для выхода застройщика, мы разобрали качественные глубинные вещи вплоть готовности потребителей платить за благоприятную среду, - говорит руководитель Центра маркетинговых исследований GMK Екатерина Сидоревич. - Отдельно хотелось бы поблагодарить наших респондентов – девелоперов, которые согласились принять участие в интервью, выделили время для обсуждения стратегических вопросов не только своей компании, но и всего строительного бизнеса. Наша исследовательская команда особо отмечает включенность собеседников, их неравнодушие и желание развивать свой бизнес и отрасль в целом».
Мы надеемся, что выявленные в результате исследования инсайты для успешного развития девелоперов лягут в практическую плоскость благодаря работе ФАУ Проектная дирекция Минстроя России. Важно, что диалог о развитии отрасли идет с обоих сторон, и агентство GMK выступает в этом диалоге посредником, связующим звеном.
