Новостройка VS вторичка: на личном опыте

Вечный бой в шести раундах
Спартак Казаков
Автор статьи
Спартак Казаков Спартак Казаков 22 года в проектно-строительном бизнесе, прошел путь от инженера проектного института до собственной проектной мастерской, сейчас курирует направления строительства и эксплуатации в промышленном холдинге
22 года в проектно-строительном бизнесе, прошел путь от инженера проектного института до собственной проектной мастерской, сейчас курирует направления строительства и эксплуатации в промышленном холдинге
вторичка_новостройка
Создавая продукт, хороший девелопер закладывает в него сценарии жизни людей, основываясь на том, насколько глубоко он знает потребности и желания своих клиентов. Поэтому так важно изучать личный опыт потребителей: ведь именно он является обязательным условием конструирования комфортной среды. Наш постоянный автор Спартак Казаков, «профессиональный» покупатель жилья, привыкший рационально и тщательно взвешивать каждый критерий из большого списка, рассказал о том, как с разницей в два месяца он и его друзья приобрели квартиры по схожей цене, одну — в «сталинке», другую — в новостройке. Этот «вечный бой» вдохновил его описать свой опыт.

Новостройка VS вторичка… Из копий, сломанных по этому поводу, можно насыпать гору, размером с Пирамиду Хеопса. 

Итак, в синем углу ринга — Сталинка. Трехкомнатная квартира в пятиэтажном кирпичном доме 1948 года постройки. Расположена на пересечении улиц Станиславского и Чехова, в историческом центр. С одной стороны — прекрасный вид из окон на реку, достопримечательности в пешей доступности и 300 метров до набережной. С другой — малоэтажная ветхая застройка. Когда ее сносят, на том же месте возводят дома, квартиры в которых продаются по 100 т.р. за кв.м. 

На Сталинку претендовала семья из четырех человек (родители 40-45 лет и две девочки младшего школьного возраста). 

1

В красном углу ринга — Новостройка от известного застройщика в доме, готовящемся к сдаче в эксплуатацию. Адрес — Комсомольская площадь. Рядом — Будёновский проспект, одна из главных городских магистралей. Окружающая застройка —  50-90-е годы ХХ века. Новостройку выбирала семья из четырех человек (родители 40-45 лет и две дочери старшего школьного и студенческого возраста)

2

Сразу оговорюсь: Ростов-на-Дону значительно отстает по качеству строительства, уровню девелоперских компаний и щепетильности застройщика в отношении комфорта покупателей и соблюдения норм проектирования.

I раунд

Поединок начинается неудачно для бойца в синем углу — за покупку Сталинки приходится отдать риелтору 100 тысяч рублей. Оформление проходит сложно. Новостройка в плане покупки выглядит намного привлекательней. Льготная ипотека является дополнительным преимуществом.

II раунд

Первая же серия ударов в этом раунде заставляет противника в красном углу отступить. При сопоставимой цене локация соперника лучше: по метражу Сталинка значительно превосходит оппонента. Новостройка контратакует благоустройством с закрытой территорией, пробивая слабую защиту Сталинки (стихийный неблагоустроенный двор), но отступает перед бесплатной парковкой. Наличие нового фасада из керамогранита не дает серьезного преимущества перед штукатурными фасадами Сталинки, отремонтированными два года назад.

III  раунд

Боец в синем углу отступает из-за отсутствия лифта. Новостройке также помогает наличие консьержа и качественной отделки подъезда — старая облупившаяся штукатурка Сталинки не выдерживает сравнения. Положение Сталинки немного облегчает малое количество квартир и небольшая высотность (что означает малую плотность населения), но подводят изношенные подъездные инженерные сети. Спасает лишь то, что капитальный ремонт сетей электроснабжения уже начат. Ремонт внутренней отделки подъездов также будет выполнен до конца года. 

IV  раунд

Боец в синем углу опять наступает — некачественная дверь Сталинки проигрывает в сравнении с новой входной дверью Новостройки. Внутри квартиры Сталинка продолжает отступать: демонтаж всех перегородок занимает 1,5 недели и обходится в 100 тысяч рублей, демонтаж полов — в 30 тысяч рублей, замена деревянных окон — в 100 тысяч рублей. Внезапно под штукатуркой оказываются плохо заложенные деревянные окна — их замена стоит 20 тысяч рублей. Также Сталинка теряет очки из-за необходимости перепланировки (10 тысяч рублей, 45 дней) и наличия насекомых. Борьба с ними доводит счёт в пользу бойца в синем углу до разгромного. Однако боец из красного угла контратакует, и довольно чувствительно. Соперника (и жильцов) застает врасплох промерзанием неутепленных узлов витражного остекления Новостройки и плохо выполненная кладк газобетонных стен, не оштукатуренных и продуваемых насквозь.   

Кв_Станиславского_160-2 (Рис_3)

V  раунд

Новостройка не может показать хороших результатов из-за отсутствия внутриквартирных инженерных сетей. Канализацию, водоснабжение и разводку электрических сетей приходится делать самостоятельно. Кроме того, некачественно выполненная работа застройщика в соседней квартире становится причиной потопа. Под таким давлением Новостройка отступает, но находит в себе силы перейти в  контрнаступление — отопление Сталинки представляет собой старые чугунные радиаторы без отсекателей и регуляторов температуры, не работающие полноценно из-за неверно спроектированных сетей. Решение проблем с системой отопления обходится в 50 тысяч руб. Преимущество соперника усиливается. В дополнение ко всем проблемам, поквартирная система канализации Сталинки, выполненная из чугунных труб, полностью забита. Демонтаж и замена обходится в 15 тысяч руб. Обрезка газовой трубы в процессе перепланировки добавляет еще 5 тысяч руб. расходов и очко в пользу Новостройки. Единственным преимуществом бойца в синем углу в этом раунде является наличие индивидуальных вентиляционных каналов из кухни и ванной комнаты, но отсутствие вентиляции в санузле уменьшает это преимущество. Одно очко Сталинке можно записать за размещение сборного вентиляционного канала Новостройки в выступе, мешающим установке кухонного оборудования.

VI  раунд

В этом раунде на первый план выходят планировочные возможности квартир. Маленькая кухня с выступом, небольшой совмещенный санузел и маленькая спальня не дают Новостройке развить успех. Сталинка уверенно теснит соперника раздельным санузлом с вместительной ванной, большой кухней-гостиной и двумя просторными спальнями. Дополнительным плюсом Новостройки можно считать лишь легкость подъема строительных материалов. В этом раунде стоимость работ и материалов на 1 кв.м. сопоставима и борьба происходит на равных. 

ГОНГ! 

Подведем итоги поединка:

Таблица Спартак (1) (1) (1)

Кому же присудить победу? Оставим этот вопрос на суд читателей. Но отметим следующие важные факторы:

  • Высокая цена, дефицит парковок, низкое качество строительства, высокая плотность населения и слабый уровень планировочных решений не дают Новостройке праздновать однозначную победу.
  • Цена, локация, высота потолков и особенно качественная планировка дают Сталинке конкурентное преимущество. 

Да, у новостроек есть возможность с легкостью вырвать победу у вторичного жилья. Для этого девелопер должен перестать допускать ошибки в новых проектах. 

 

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.