Продолжаем наблюдать за ситуацией на рынке новостроек вместе с нашим стратегическим партнером, аналитической платформой bnMAP.pro. Мы следим за изменениями на первичном рынке по разным городам и географическим регионам РФ и рассказываем вам.
Новые территории в Светофоре: Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Курган.
Подходит к концу непростой для рынка жилья 2022 год. Было много событий, определивших точку, в которой он сейчас находится.
Тренды по отдельным городам и географическим регионам РФ в конце 2022 года
Рост количества сделок в первом квартале
В 1-м квартале 2022 года зафиксирован рост сделок по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а мы помним, что 2021 год был урожайным.
Резкий спад количества сделок в апреле 2022
В апреле произошел резкий спад количества сделок. Падение во 2-м квартале относительно первого в разных городах составило от 35% до 79%. Больше всех (спад > 70%) пострадали Уфа, Екатеринбург, Воронеж, Волгоград, Севастополь, Нижний Новгород, Самара, Ижевск, Пермь, Челябинск, Красноярск.
Реабилитация рынка к концу года
Динамика продаж с весны говорит о восстановлении рынка и развороте в положительную сторону. Уже в сентябре в большинстве городов (кроме Севастополя и Красноярска) наблюдалось увеличение количества сделок.
В 3-м квартале 2022 года рост количества сделок соразмерен падению во 2-м квартале.
Изменение структуры продаж
В целом, за 2022 год, по сравнению с 2021, мы видим увеличение в структуре сделок студий и 1-к квартир в пределах 4% (кроме Волгограда) и уменьшение количества купленных 3-к квартир (Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Тюмень) до 6%.
При этом в августе и сентябре во многих городах в структуре продаж по комнатности наметился тренд на снижение доли студий и 1-к квартир, увеличение доли 2-к.
Увеличение экспозиции
В мае размер экспозиции (квартиры на продаже у застройщиков) во многих городах планомерно снижался: ассортимент вымывался, а новые проекты не спешили выходить на рынок.
В августе экспозиция в большинстве городов с мая кардинально не менялась.
Рост цен (квадратный метр, абсолютная стоимость)
В августе цены устаканились, практически везде наблюдалось отсутствие динамики по ценам за летний период. Пиковые значения цен остановились в марте (Калининград, Севастополь), апреле (Пермь, Екатеринбург, Омск), мае (Волгоград, Ульяновск, Челябинск), июне (Воронеж, Нижний Новгород, Уфа) и июле (Курган).
С начала года рост стоимости квадратного метра новостроек продолжался в Туле, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Самаре, Казани, Тюмени, Новосибирске и Красноярске. Прирост стоимости квадратного метра в летние месяцы был незначительным, в пределах 3%. В период с мая по сентябрь в большинстве городов наблюдалось ценовое плато.
С начала года стоимость квадратного метра и абсолютная стоимость за квартиру снизились только в Калининграде.
Цены на квартиру снизились или не изменились с начала года на фоне роста стоимости за квадратный метр (за счет сокращения средней площади квартиры) на территориях: Москва, Пермь, Екатеринбург.
В остальных городах — рост и стоимости квадратного метра, и всей стоимости квартиры.
Рост доли ипотеки
Рост стоимости жилья и продление льготной ипотеки привели к увеличению доли ипотечных кредитов как средства платежа.
В среднем доля ипотеки в 2022 году выросла на 10% по сравнению с 2021-м. Максимальная доля ипотеки (более 70%) в сентябре 2022 была в городах: Краснодар, Волгоград, Казань, Воронеж, Тюмень, Уфа, Пермь, Ростов-на-Дону, Ижевск, Екатеринбург, Челябинск, Омск, Самара и Нижний Новгород.
Данные аналитической платформы bnMAP.pro позволяют оценить ситуацию в разных городах в моменте. Рынок новостроек в России разноплановый, каждый город имеет свой размер и специфику, каждый отреагировал в этом году на рыночные изменения по-своему.
Для итогов года от Светофора Новостроек GMK мы разделили города на сегменты.
| Сделки* | ||
|---|---|---|
| Большой размер рынка, слабое (относительно других территорий) падение в апреле | кол-во сделок в 2022 г. более 4,5 тыс., падение в апреле менее 70% по сделкам | Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Тюмень, Новосибирск |
| Небольшой размер рынка, слабое (относительно других территорий) падение в апреле | кол-во сделок в 2022 г. менее 4,5 тыс., падение в апреле менее 70% по сделкам | Казань, Омск |
| Большой размер рынка, сильное (относительно других территорий) падение в апреле | кол-во сделок в 2022 г. более 4,5 тыс., падение в апреле более 70% по сделкам | Уфа, Екатеринбург |
| Небольшой размер рынка, сильное (относительно других территорий) падение в апреле | кол-во сделок в 2022 г. менее 4,5 тыс., падение в апреле более 70% по сделкам | Воронеж, Волгоград, Севастополь, Нижний Новгород, Самара, Ижевск, Пермь, Челябинск, Красноярск |
| Ср. стоимость кв м | ||
| Высокая стоимость, рост к концу 2022 г. | более 115 тыс. руб. за кв м | Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Нижний Новгород, Казань, Уфа, Екатеринбург, Новосибирск |
| Высокая стоимость, снижение к концу 2022 г. | более 115 тыс. руб. за кв м | - |
| Невысокая стоимость, рост к концу 2022 г. | менее 115 тыс. руб. за кв м | Тула, Воронеж, Волгоград, Ростов-на-Дону, Севастополь, Самара, Ульяновск, Ижевск, Пермь, Челябинск, Курган, Тюмень, Омск, Красноярск |
| Невысокая стоимость, снижение к концу 2022 г. | менее 115 тыс. руб. за кв м | Калининград |
| Абсолютная стоимость за квартиру | ||
| Высокая стоимость, рост к концу 2022 г. | более 6,5 млн. руб. | Новая Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Севастополь, Нижний Новгород, Казань, Омск, Новосибирск, Красноярск |
| Высокая стоимость, снижение к концу 2022 г. | более 6,5 млн. руб. | Москва, Калининград |
| Невысокая стоимость, рост к концу 2022 г. | менее 6,5 млн. руб. | Тула, Воронеж, Волгоград, Ростов-на-Дону, Самара, Ульяновск, Уфа, Ижевск, Челябинск, Курган, Тюмень |
| Невысокая стоимость, снижение к концу 2022 г. или без изменений с начала года | менее 6,5 млн. руб. | Пермь, Екатеринбург |
| Экспозиция | ||
| Большой размер экспозиции, сильный рост с начала года | более 8 тыс. ед., более 36% | Москва, Новая Москва, Ижевск |
| Небольшой размер экспозиции, сильный рост с начала года | менее 8 тыс. ед., более 36% | Калининград, Тула, Воронеж, Севастополь, Нижний Новгород, Самара, Пермь, Омск |
| Большой размер экспозиции, слабый (относительно других) рост с начала года | более 8 тыс. ед., менее 36% | Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Уфа, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск |
| Небольшой размер экспозиции, рост с начала года отсутствует (относительно других) или падение | менее 8 тыс. ед., менее 36% | Волгоград, Ульяновск, Казань, Челябинск, Курган, Красноярск |
*Данные по сделкам за 1-3 кв. 2022 и октябрь, ноябрь: Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Екатеринбург, Тюмень. Остальные города — 1-3 кв. 2022 г.
Комментирует Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro:
— Весь 2022 год вытянут за счет первого квартала, который показывал продолжающийся рост относительно 2021 года, в этом смысле темпы прироста рынка были крайне интересными, пока не началась СВО. В следующем году таких показателей в первом квартале, скорее всего, не будет. По всем городам-миллионникам видно, что рынок пережил два шока: это период апреля-мая и октябрь. Еще одной особенностью года стала ситуация, когда средняя цена метра растет, а средний бюджет сделки падает, фактически дороговизна делает наиболее востребованный лот очень маленьким. В каких-то локациях наблюдается прямая зависимость — растет и цена, и бюджет покупки, но в большинстве случаев бюджет покупки растет не так оперативно, потому что идет сокращение средней площади лота. Все это происходит за счет двух факторов: увеличение доли студий и 1-комнатных квартир и сокращение площадей прочих форматов квартир.
Подготовлено Центром маркетинговых исследований GMK на основе данных bnMAP.pro. Копирование и распространение информации возможно только со ссылкой на источник.
Посмотрите сводный отчет от стратегического партнера GMK bnMAP.pro по экспозиции и сделкам в городах РФ.
