Тюменские власти отдали под реализацию проекта КРТ площадку в 2 га в районе улиц Красных Зорь, Холодильной, Тарской и Береговой. В рамках реновации под снос попадут 29 домов, расположенных в кварталах с частным сектором. Мы изучили участок в сервисе GMKPotential и увидели его плюсы и минусы.
На карте это почти идеальная девелоперская история: 1,4 км до центра Тюмени, хорошая транспортная доступность и возможность построить новый жилой проект там, где давно не появлялось современной застройки.
На месте все сложнее.
Территория сложилась задолго до нынешнего рынка жилья: частные дома, устаревший жилой фонд, инженерные сети, один аварийный МКД. Под снос в рамках КРТ попадают 29 жилых домов, а внутри основной территории находятся в том числе трансформаторная подстанция и кабельные линии. Часть затрат и организационных задач по освобождению площадки придется учитывать будущему инвестору.
Получается любопытный парадокс: географически это центр, а с точки зрения девелопмента — территория, которую сначала нужно фактически собрать заново.
Именно поэтому здесь интересно считать не столько потенциальные квадратные метры, сколько цену, которую покупатель будет готов заплатить за будущий продукт.
Центр — но со своим характером
По GMKPotential сильные стороны локации — центральность и транспорт: 85% и 84% соответственно. До остановки около 160 м, школы — 200 м. Но окружение далеко от стерильной картинки нового квартала. В нескольких сотнях метров проходят железнодорожные пути, есть гаражи и промышленная территория. В оценке GMKPotential природная среда получает только 28%.
И есть еще один заметный элемент образа места — Текутьевское кладбище. Оно не граничит с участками будущей застройки, поэтому представление о проекте буквально «у кладбищенской стены» неверно. Но для восприятия территории соседство все равно значимо: Текутьевский некрополь — крупный и узнаваемый городской объект.
При этом это не территория, которая со временем просто исчезнет под новой застройкой. Текутьевское кладбище — исторический некрополь 1885–1962 годов со статусом выявленного объекта культурного наследия. То есть его логичнее воспринимать как постоянную часть городской среды, с которой будущему проекту придется выстраивать отношения через отработку возражений и коммуникацию с потенциальным покупателем.
И в этом может быть не только минус. Для одного покупателя старый частный сектор, железная дорога и историческое кладбище создают сложное окружение. Для другого — это возможность жить в центре не среди сплошных новых высоток, а в районе с собственной историей и сложившейся городской тканью. Но такую ценность еще нужно превратить в продукт.
Сколько рынок готов платить за такую локацию
Выбрали в GMKPotential проекты, которые располагаются в схожей локации относительно центра:
| Проект | Цена, ₽/м² | Продажи, м²/мес. |
|---|---|---|
| «Симфония» | 156 000 | 700 |
| Кварталы «На Минской» | 180 000 | 810 |
| Авторский квартал «Машаров» | 221 000 | 400 |
| «Сикрет Плэйс» | 287 000 | 30 |
То есть сама центральность еще не определяет цену: в сопоставимом конкурентном поле квадрат стоит от 156 до 287 тыс. ₽. Причем более дорогой продукт может продаваться значительно медленнее.
Для КРТ на Красных Зорь это и есть главный вопрос. Проекту недостаточно быть «новостройкой в центре». Он должен убедить покупателя заплатить за эту конкретную часть центра.
Где появляется нормальная экономика
GMKPotential посчитал проект в трех вариантах. В модели — 21,2 тыс. м² реализуемой площади, включая квартиры и небольшую коммерческую составляющую.
| Быстрее продать | Базовый по стоимости | Более высокий чек | |
|---|---|---|---|
| Цена квартир | 196 тыс. ₽/м² | 220 тыс. ₽/м² | 240 тыс. ₽/м² |
| Срок реализации | 3 года | 4 года | 5,4 года |
| Выручка | 4,19 млрд ₽ | 4,70 млрд ₽ | 5,12 млрд ₽ |
| Чистая прибыль | 176 млн ₽ | 525 млн ₽ | 808 млн ₽ |
| ROS | 4,2% | 11,2% | 15,8% |
Разница хорошо показывает специфику участка.
При 196 тыс. ₽/м² проект можно реализовать быстрее, но финансовый запас получается небольшим: 176 млн ₽ чистой прибыли и ROS 4,2%.
При 220 тыс. ₽/м² экономика уже заметно устойчивее: 525 млн ₽ чистой прибыли. И эта цена практически совпадает с текущим уровнем «Машарова» — одного из выбранных конкурентов.
Сценарий по 240 тыс. ₽/м² дает 808 млн ₽ чистой прибыли, но требует более пяти лет реализации. То есть дополнительная маржа покупается не бесплатно — девелопер принимает более длинный цикл продаж.
Почему этот кейс интересен девелоперу
Потому что это не очевидно плохая и не очевидно хорошая площадка.
С одной стороны — редкая центральная локация, хорошая транспортная доступность и относительно небольшой объем проекта. Новый качественный ЖК способен сильно отличаться от существующей застройки района.
С другой — именно отсутствие здесь современной комплексной застройки создает неопределенность. Рынок еще не доказал, какой чек покупатель готов платить непосредственно в этой точке. А инвестору одновременно придется работать со старым жилым фондом, освобождать территорию и создавать новый образ места практически с нуля.
Кладбище в этой истории — самый заметный, но далеко не главный риск.
Главное: можно ли превратить старую и неоднозначную часть центра в продукт уровня 220–240 тыс. ₽/м².
Если да, модель дает 525–808 млн ₽ чистой прибыли.
Если покупатель воспринимает эту территорию ближе к более доступным проектам и цена спускается к 196 тыс. ₽/м², финансовый запас резко сокращается.
В этом и состоит интрига КРТ на Красных Зорь: это центр города, но девелоперу еще предстоит создать продукт, за который рынок согласится платить как за центр.
