К нам обратился прогрессивный застройщик из Кыргызстана Amanat City. Его будущий проект в г. Ош в классе премиум/бизнес, поэтому основная цель – создание качественно нового интересного продукта для рынка Кыргызстана.
Задача
Нам предстояло выполнить оценку квартирографии по проекту, общая площадь квартир в котором – более 70 тыс. кв. м. Жилой комплекс представлен квартальной застройкой с использованием нескольких типов секций. Отметим, что ЖК выгодно отличается разнообразием планировочных решений, интересными фасадными решениями и высокими базовыми характеристиками.
Заказывая оценку квартирографии, застройщики стремятся решить свою главную задачу – увеличить продаваемую площадь квартир, оптимизировать эффективность планировочных решений и максимально учесть предпочтения покупателя, чтобы повысить конкурентоспособность проекта. Наша задача – провести комплексный анализ планировочных и фасадных решений и в результате сформировать рекомендации по оптимизации.
Над проектом работала Оксана Сафронова – директор по продукту GMK, эксперт в комплексном продуктовом анализе жилых комплексов на территории России и СНГ. Она прошла путь от рядового архитектора до главного архитектора крупной девелоперской компании. Общий опыт работы – 14 лет, из них 7 – со знаковыми московскими проектами.
Что мы сделали?
Первым этапом работ стал конкурентный анализ квартирографии и продукта. Работу осложняло то, что на рынке Кыргызстана не принято афишировать проектные декларации: не существует сайтов-агрегаторов, публикующих информацию по строящимся проектам. Информацию пришлось собирать вручную, поэтому для понимания полной картины потребовалось больше времени.
В итоге мы проанализировали 5 конкурентных проектов по локационному признаку и классу жилья. Сопоставили их продуктовые характеристики, планировочные решения и стоимость квартир и сформировали сравнительную шкалу.
По квартирографии выявили диапазоны площадей квартир конкурентов и обозначили свободные ниши – квартиры, которые точно будут интересны покупателям.
Далее определили нераспространенные характеристики
- по инфраструктуре,
- по обеспеченности машиноместами,
- по дополнительным сервисам,
- по особенностям планировки,
- по лоджиям,
- по санузлам.
Обозначили перспективы для формирования нового продукта на четырех уровнях проектирования: квартал, двор, дом, квартира. На основе этого сформировали рекомендации согласно очередности строительства.
Стратегия освоения крупного участка напрямую связана с маркетинговыми инструментами: от очереди к очереди варьируется стоимость за квадратный метр, квартирография и, в некоторых случаях, даже класс жилья. GMK обладает большим опытом работы с проектами комплексного освоения территории от 5 га и больше. Изучив опыт застройщиков по всей России и за границей, мы разработали ряд рекомендаций по логике и взаимосвязи площадей и стоимости квартир в зависимости от очереди строительства, и теперь это один из важных аспектов оценки квартирографии крупных проектов.
Кроме того, мы предложили решения по ключевым параметрам для проекта премиум/бизнес класса: от высоты этажа до площадей спален и кухонь. Эти рекомендации мы сформировали на основе эмпирического опыта GMK с учетом классификации Российской гильдии риэлторов.
Особое внимание уделили планировкам – рассмотрели каждую квартиру, указали критичные моменты и обозначили точки роста. Отдельно подчеркнули те, что значительно повлияют на экономику проекта:
- уменьшение площади общих коридоров секций,
- расположение инженерных коммуникаций для кухонь и санузлов,
- оптимизация расположения оконных проемов.
Особенности планировочных решений Кыргызстана
Девелоперский продукт Кыргызстана имеет свои особенности. Так, «евроформат» (квартиры с объединенной кухней и гостиной) только появляется на рынке и поэтому пока еще не распространен, а студией считается то, что в России называют 1+ или «евродвушка». Это связано с менталитетом и национальным устройством семьи (она обычно довольно большая). К тому же есть деление на спальни отдельно для мальчиков и для девочек. Поэтому однокомнатные квартиры не пользуются большим спросом, как в России.
Для каждой квартиры предложили решения для повышения комфортности:
- смежное расположение кухни и гостиной,
- зонирование на гостевую и приватные части,
- единое решение по комфортной глубине лоджий и выходы на них из гостевой зоны,
- удобное расположение шкафа для верхней одежды в прихожей,
- продуманное расположение оборудования в санузлах,
- более комфортные пропорции и площади комнат,
- четкую взаимосвязь остекления фасада с функционалом комнаты,
- эргономичность планировки с учетом расстановки мебели.
Кроме того, проверили исходные планы застройщика на соответствие фактических площадей к обозначенным. Здесь важен каждый квадратный метр, ведь в масштабе всего проекта такие несоответствия могут привести к большим финансовым потерям.
Также предложили наиболее удачные решения для фасадов и сформулировали рекомендации по МОПам и благоустройству. Вход в вестибюль на уровне земли, широкие тамбуры, сквозные подъезды, максимальное остекление – новый стандарт в современных жилых комплексах, который только начинает появляться в республиках СНГ.
Особенности фасадных материалов Кыргызстана
Во многих кыргызских проектах (в том числе и у девелопера Amanat City) в качестве облицовочного фасадного материала используется местный материал «Сары-Таш» – натуральный травертин, известняковая горная порода, промежуточное звено между известняком и мрамором. «Сары-Таш» соответствует высокому классу проекта, так как это натуральный материал, который со временем благородно стареет.
Результат
По окончании работ мы провели презентацию для застройщика с детальным разбором каждого раздела:
- конкурентный анализ;
- рекомендации по продукту на основе конкурентов;
- экспертная оценка проектной квартирографии;
- экспертиза и рекомендации к планировочным решениям;
- рекомендации по фасадам, благоустройству и первым этажам ЖК.
На презентации мы объяснили, как застройщик может увеличить продаваемую площадь квартир, не меняя внешний контур здания, и какие характеристики квартир определяют комфортность планировок для потребителя.
«Работа с Amanat City для меня была интересна по нескольким причинам. Первая – почти полное отсутствие данных в открытом доступе на рынке Кыргызстана, что потребовало поиска новых методов в сборе данных. Вторая – различия в менталитете, что отражается на предпочтении потребителей. Третья – высокая планка заказчика в стремлении создать качественно новый продукт для своего города, начиная с принципов комплексной квартальной застройки, заканчивая квартирами с террасами на верхних этажах для самых требовательных покупателей».
Оксана Сафронова, директор по продукту GMK
Хотите заказать квартирографию для своего проекта? GMK проводит аудит квартирографии, помогает связать квартирографию с техническим заданием на проектирование и выявляет оптимальные сценарии застройки с учетом этапов освоения.
Подробнее на https://www.gmk.ru/centri/ocenka-kvartirografii
