Тюмень?
Да
Нет
Список городов

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Место в рейтинге консалтинговых компаний
74
за 2020 год

Облигации девелоперов – класть в портфель или не стоит?

Как выбрать среди облигаций застройщиков и можно ли при этом не читать меморандумов. Интервью с Артемом Цогоевым, инвестиционным директором ТРИНФИКО
Алёна Смирнова
Автор статьи
копирайтер и редактор, GMK
Артемом Цогоев - инвестиционный директор ТРИНФИКО
После реформы проектного финансирования многие девелоперы начали выпускать облигации как способ найти для компании новый источник средств. С помощью Артема Цогоева, инвестиционного директора ТРИНФИКО и автора телеграм-канала мы посмотрели на этот инструмент глазами инвестора: что лучше знать перед покупкой, как оценить компанию-эмитента и на каких застройщиков обратить внимание. В конце статьи – полное видео разговора.

* Везде в материале под термином «доходность» имеется в виду «эффективная доходность к погашению».

Какие облигации выпускают девелоперы? 

Большинство крупных девелоперов находятся на рынке облигаций с доходностью* 6–9%. А небольшие региональные застройщики относятся к рынку высокодоходных облигаций (ВДО) – от 12%.


Что такое ВДО? Это доходные облигации с невысоким инвестиционным рейтингом. Их выпускают в основном средние или малые предприятия. Доходность* ВДО начинается от 12% и может подниматься до 20% и выше. Инвесторы считают рынок ВДО довольно рискованным из-за возможных дефолтов по облигациям. 


Где находится ватерлиния – что считать нормальной доходностью?

Сейчас рубикон – это 12–13%. Если доходность* выше, то речь идет об облигации компании с довольно серьезным риском. 

Почему некоторые девелоперы попадают в систему ВДО? Что мешает сразу стать высоколиквидными? 

Факторов много. Прежде всего, это региональные компании, которые до вступления в силу изменения 214-ФЗ существовали в отрыве от банковской системы, строили на средства дольщиков. Все это − в частности, отсутствие кредитной истории − до сих пор влияет на доходность облигаций. Также есть свои требования к отчетности компании, ее выручке и объему. 

Так, если приводить пример, то эмитенты облигаций с доходностью* 13–15%, − это в основном некрупные компании, которые имеют не очень большую выручку и – большие долги. То есть, компании, которые еще не выросли, либо переживают сложности в бизнесе. 

Не только облигации. Как еще девелоперы привлекают деньги? Обсудили на встрече GMKTalks – читайте обзор и смотрите видео с кейсами от экспертов.

Стоит ли вообще покупать облигации девелоперских компаний? 

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сделать как минимум два шага.

Шаг первый – проведите риск-профилирование самого себя. Посмотрите, насколько вы «рисковый» инвестор.

Есть три группы инвесторов по их отношению к риску: консервативные, умеренные и агрессивные. 

Консервативные и умеренные, скорее всего, рассмотрят облигации с доходностью* порядка 6–7% от компаний уровня ПИК или «Самолет». 

Агрессивные инвесторы спокойнее принимают риски – и потому будут смотреть на облигации с доходностью* выше 13% от компаний уровня FLYPLANING или «РКС Девелопмент».

Когда ответили на вопрос «Какой я инвестор?», можно идти дальше. 

Следующий этап − анализ девелопера. Перед тем, как покупать инвестиционный инструмент компании, стоит изучить, что она из себя представляет. 

Многим частным инвесторам трудно оценить эмитента, но есть определенные коэффициенты и показатели, которые могут помочь. Так, при анализе облигаций  нужно, как минимум, посмотреть на ее выручку и отношение P/E, равное рыночной стоимости акции к годовой прибыли, полученной на акцию.  

Где искать информацию о компании-эмитенте? 

Как правило, многое есть в меморандуме, который выпускает компания при размещении облигаций. Этот документ можно и нужно скачать. А еще – зайти на сайт, познакомиться с проектом, посмотреть, как идет стройка и почитать отзывы. 

Однако, реалии таковы, что решения принимаются очень быстро, времени на анализ нет. Поэтому люди находят информацию об эмитентах там, где она сконцентрирована и доступна − в популярных телеграм-каналах. 

Я называю их «новые частные СМИ». Сейчас они описывают инвестиции во всех проявлениях, являются трендсеттерами для частных инвесторов. Например, канал Probonds Андрея Бобовникова, насчитывающий около 30 000 подписчиков. Есть и более крупные каналы, которые анализируют облигации, акции. 

Информация в телеграм-каналах не всегда объективна. Иногда она предвзята и ее цель − продать. Но факт остается фактом − люди всё больше ориентируются на Телеграм и принимают решения на его основе. 

Что делать, если нет сил и времени разбираться и читать непонятный меморандум?

Если нет сил и желания разбираться, лучше не покупать. Ведь речь идет о вложении собственных средств. Например, покупая квартиру, человек ведь не говорит: «Зачем разбираться? Просто куплю по интернету». В общем, не хочешь разбираться, не покупай. Или покупай, но осознавай риски.

На какие облигации российских девелоперов стоит обратить внимание? 

Тут важно помнить, в чем между ними разница. Есть большие девелоперы, которые не намерены занимать деньги дорого. А есть компании, которые хотят вырасти, – и они привлекают средства под высокий процент. Для них деньги – это топливо. 

Главный вопрос всё-таки в том, какая облигация хороша для вас. А это вопрос к вашему риск-профилю. Если хотите вкладываться в лидера рынка, то должны понимать, что за ваши деньги он не заплатит больше 6%. Стабильно развивающаяся компания заплатит 9%. А если хотите инвестировать в небольшого девелопера, то можете рассчитывать на 14%. 

Не стоит думать, что для инвестиций не подходит никто, кроме лидеров рынка. Например, я знаю, что девелопер «Талан» на своем уровне задает тренды. Есть другие отличные девелоперы: Брусника, Legenda. Эффективная доходность к погашению у них сейчас выше, чем у того же ПИК.  

Есть ли бумаги или облигации девелоперов в твоем личном портфеле?

Да, но в основном бумаги иностранных девелоперов. Российских нет, потому что в моем личном портфеле нет рублевых активов.

Какой девелопер сейчас самый грамотный на финансовом рынке? 

По финансовым показателям, отношению к инвесторам и тому, как компания ведет себя в инвестиционном пространстве − это ПИК. 

Это компания с собственным лицом. Во всем, что она делает, есть доля вызова и визионерства. К пример, презентация, проведенная лично Сергеем Гордеевым. Я с трудом представляю, чтобы Максим Шубарев, председатель правления Setl Group, второго девелопера в стране, будет ходить рядом с монитором и рассказывать, как он строит дома из модулей. 

Давно инвестируете? Проверьте себя в нашем тесте по ценным бумагам строительных компаний!

Улучшается ли финансовая грамотность российского населения? 

По ощущениям, финансовая грамотность растет. Причем, как правило, через боль: часто, чтобы человек что-то понял, его надо ударить. И чем больнее, тем лучше. 

Например, в России, по данным Московской биржи, в период пандемии 10 миллионов человек вышли на фондовый рынок. Они скачали приложения брокерских компаний, активно проводят операции… и становятся жертвами фондового рынка. Берут маржу (кредит), чтобы купить акции, а те – падают. Читают о случаях, когда человек из Америки воспользовался приложением для инвестиций Robinhood, потерял деньги, влез в долги и покончил с собой. И только так учатся. 

А ведь можно было просто прочитать книгу «Разумный инвестор» – и ничего не терять. Вопрос финансовой грамотности − это вопрос жертв. И чем их больше, тем она выше.

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.