Города: миллионники России – Екатеринбург, Новосибирск, Казань и Тюмень.
Рассмотренный период: весь 2021 год, I квартал 2022 года.
Откуда данные: показатели спроса и предложения от нашего стратегического партнера bnMAP.pro.
Посмотрим на график цены спроса за 1 м² в проданных новостройках. Цена спроса – это тот параметр, который чаще всего смотрят аналитики застройщиков, и им же одним и ограничиваются.
Что такое цена спроса? Из всего ассортимента квартир с разными ценами спросом пользуются определенные, цена их продажи и есть цена спроса. С ним связан показатель цена предложения – это те квартиры, которые остаются у девелопера в продаже.
Что происходило по годам?
В каждом из городов цена спроса в реализованных новостройках на протяжении всего периода росла. Были краткосрочные колебания: в рамках 1–3 месяцев цена могла падать. Но общий тренд это не изменило.
– В 2021 году постоянный рост цены можно объяснить благоприятными условиями рынка. И покупателю, и продавцу были понятны внешние условия – ипотечная ставка, величина доходов и расходов домохозяйств, факторы надежности инвестиций в покупку квартир. Покупатель приобретал спокойно, а продавец был уверен в спросе – и повышал цены.
За 2021 год минимальный среди изученных городов, но значительный для рынка рост цены за 1 м² произошел в Екатеринбурге и составил 20%, максимальный – в Новосибирске, 29%.
– Начало 2022 года ознаменовалось значимыми политическими и экономическими событиями. Но никаких резких изменений в ценах февраля и марта не произошло.
Цены спроса в проданных новостройках продолжали расти практически в той же динамике, с какой росли в I квартале 2021 года. Наибольший прирост удельной стоимости проданных квартир произошел в Казани и составил 8% (при 6% в I квартале 2021). Наименьший прирост был в Новосибирске и составил 4% (при 5% в I квартале 2021).
Данные, которые помогают действовать без ошибок. Центр маркетинговых исследований GMK
То, что цена спроса продолжала расти даже в начале 2022 года, показывает важное свойство рынка недвижимости – его инертность. Что это означает?
Даже если случился мощный коллапс, рынок не отреагирует одномоментно, цена спроса не рухнет «под плинтус», реакция будет растянута во времени.
Инертность рынка важно использовать при принятии решений. Именно из-за нее будет ошибкой опираться в работе только на один показатель – цену спроса. Его графики просто не дадут всей пищи для принятия решений.
Для эффективной корректировки тактики стоит учитывать важный показатель – разницу между ценой спроса и предложения. Зачем это нужно? Показатель помогает понять, насколько сбалансировано было первичного предложение застройщика и есть ли баланс между проданными квартирами и товарными остатками.
Как применять показатель разницы между ценой спроса и предложения? Нужно смотреть на его величину, развитие во времени, а также расклад по разным видам квартир.
- Величина, а также динамика показателя во времени.
Наиболее сбалансированная картина – в Казани.
– Здесь, в целом, самый малый разрыв между стоимостью предложения и спроса. Это значит, что стоимость квадратного метра в городе оптимальна.
– При этом сам разрыв в ценах предложения и спроса все-таки немного возрастает со временем. Это значит, что покупатель стал выбирать квартиры с более низкой стоимостью по сравнению с общей структурой предложения.
Наиболее устойчивая, стабильная картина – в Екатеринбурге.
Несмотря на разрывы в ценах спроса и предложения в 8% за 1 м² и 20% за лот, показатель остается стабильным за весь рассмотренный период. Допускаю, что это нормальные значения для рынка Екатеринбурга.
Советуем следить за балансом и устойчивостью в данных по вашей квартирографии. В идеале разница цены спроса и предложения должна быть незначительной (как в Казани), а развитие – стабильным (как в Екатеринбурге).
2. Расклад по разным видам квартир.
Вовремя определенные тенденции спроса застройщик может конвертировать в прибыль. Они помогут улучшить продукт и адаптировать его к меняющимся потребительским предпочтениям.
Рассмотрим наши города в разрезе по разным типам квартир.
Обобщенная картина по всем городам показывает стабильность спроса по всем видам квартир.
Незначительные корректировки спроса – до 4% включительно – были: по студиям с 14% в 2021 году на 12% в 2022; по 1К квартирам с 39% на 43%; по 3К квартирам с 15% на 12%.
Значительные корректировки спроса – более 5% – тоже были. И именно здесь кроются особые смыслы для застройщика, в этих значениях – возможности для роста прибыльности. Обозначим их в знак признательности городам, участвовавшим в исследовании. Не благодарите!
– В Тюмени повысился спрос на 1К квартиры – с 32% до 40%.
– В Казани спрос на 3К квартиры стал ниже – с 18% до 13%.
– В Новосибирске вдвое увеличился спрос на студии – с 8% до 16%, при этом снизился спрос на 3К квартиры с 16 до 11%.
В статье я провела переводческие трансформации с языка рыночных показателей на язык принятия решений – без специфических задач конкретного бизнеса. Когда компании нужны обоснованные решения и действия на опережение, вводится еще больше деталей и нюансов. Если у вас есть мысли или вопросы по статье, пишите на mukhametova@gmk.ru – обсудим!
Вы можете скачать отчет с данными здесь.
Еще немного интересной аналитики от GMK и bnMAP.pro:
– «Преуспевшие», «опомнившиеся» и «в потоке». Как в городах России повышают цены на квартиры?
– Новые ставки на ипотеку – ?. Но покупателям важны не они, а размер ежемесячного платежа
