Каждый казахстанец мечтает о квартире
Дом для жителя Казахстана – это центр жизни. Купить квартиру здесь приравнивается к тому, чтобы стать счастливым и успешным, решить одну из важных жизненных задач. Если в Европе или, например, странах Персидского залива до 80% жилого фонда – это арендованное жилье, то в Казахстане (как и в России) это не принято.
«В наших странах жильё – это целый жизненный проект, можно сказать, вопрос и цель жизни. Поэтому наши граждане предпочитают сами владеть своей недвижимостью и затем передать её по наследству детям. И, наверное, не ошибусь, если скажу, что в 90% случаях семьи всё ещё будут в ближайшее десятилетие стремиться приобрести жильё в собственность как в Казахстане, так и в России. Мы рождаемся, идём в школу с четким понимаем, что нужно купить квартиру, вырастить сына и посадить дерево», – Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK.
…но обеспеченность жильем невысокая
В соответствии с международными стандартами ООН требуемая норма общей площади жилья должна составлять 30 м²/человека. А текущий уровень обеспеченности жильем в Казахстане – 21,9 м². Квартиру для казахстанца покупать чаще всего дороговато. Кроме того, в регионах может не оказаться нужного выбора: «вторичка» – в большинстве очень старый фонд, а «первичка» по доступным программам не всегда есть в продаже. Эти вопросы в Казахстане активно решают на уровне государственной политики.
В городах живет только половина населения
На территории всего Казахстана есть только три города-миллионника: Нур-Султан, Алматы и Шымкент. Всего в стране насчитывается 87 городов и 6 500 сел, а уровень урбанизации государства – 58,2%. Это самые большие цифры в Центральной Азии, но в то же время они значительно ниже показателей стран ОЭСР со средним значением 77%. В России, для примера, урбанизация 74,3%.
…но темпы урбанизации растут (и строят здесь быстрее, чем в России)
В этом власти Казахстана видят большой потенциал развития страны.
«При увеличении уровня урбанизации на 1% рост ВВП составит 0,12%. Соответственно, чем выше уровень урбанизации, тем больше доходы населения», – сообщил министр национальной экономики Руслан Даленов в одном из своих интервью.
С этим вопросом активно работают: например, строительство в Казахстане ведется сейчас скоростными темпами. В 2018 году страна вышла на первое место среди стран СНГ по вводу жилья на душу населения и обогнала Россию: в Казахстане – 0,68 м²/чел., в РФ – 0,54 м²/чел., в Беларуси – 0,4 м²/чел., в Узбекистане – 0,36 м²/чел. А в 2019 году ввод жилья увеличился еще на 4,9%.
«Та стадия, в которой находится сейчас рынок жилой недвижимости Казахстана, открывает огромное число возможностей. Невысокая обеспеченность жильем вместе с большим желанием людей его иметь – это золотое время для застройщиков, которые способны работать системно: можно писать свою историю, можно задать свои стандарты, можно решить проблемы простых людей – и завоевать лояльных покупателей», – Екатерина Сидоревич, руководитель Центра маркетинговых исследований GMK.
Главный драйвер рынка – госпрограммы
В разные периоды рынок Казахстана переживал непростые времена: от мирового финансового кризиса в 2008-м до введения свободно плавающего курса тенге в 2015-м. Его реанимация и мощная поддержка ложится на плечи государства – в Казахстане есть очень много льготных программ для разных слоев населения. В 2019-м году их привели в единую систему и объявили о внедрении пяти ступеней доступности жилья. Они привязаны к уровню дохода.
Первая – социальное арендное жилье для очередников акимата (пенсионеры, инвалиды, дети-сироты) без права выкупа. Вторая – программа «Бакытты отбасы» (схема «2-10-20»: ставка 2%, взнос 10%, срок 20 лет) для многодетных, неполных семей и семей с детьми-инвалидами. Третья – кредитное жилье от акимата «5-20-25» для его очередников без собственного жилья и факта его отчуждения за последние 5 лет. Четвертая – ипотека «7-20-25» на «первичку», и пятая – стандартные рыночные программы.
…но даже с льготами кредитное жилье доступно не всем
И причины на это разные. Например, по внешне выгодной программе «7-20-25» существует дефицит квартир, связанный с тем, что она действует только на сданные дома: доступные квартиры разбирают еще до ввода ЖК в эксплуатацию, а в некоторых регионах может вовсе не быть объектов, подходящих под госпрограмму. По «рыночной» же ипотеке есть барьер со ставками – в Казахстане они довольно высокие, в среднем от 14,5 до 22%.
Ипотека на «первичку» – совсем молодая
Кстати, до 2018 года ипотеки на первичное жилье в Казахстане не было. С ее введением компания GMK даже разрабатывала «Школу ипотеки» для казахстанского девелопера BI Group.
«Нужно отметить, что порядка 10 лет мы продавали в отсутствии ипотечного кредитования: ипотека была только на вторичном рынке. Ставки были высокими, это было непопулярно. В 2018 году запустили программу ипотеки для новостроек. Сейчас отмечаем, что рынок ожил», – Асель Жунусова, генеральный директор BI Clients (GMKTalks, 10 декабря, Москва).
Есть исламская и женская ипотеки
Брать проценты по ипотечному займу для мусульман считается «харам». То есть – запрещено. Но с конца 2018-го года жители Нур-Султана, Алматы и Шымкента могут оформить ипотеку по законам шариата в банке Al Hilal Bank. Банк не выдает долг под проценты, а выкупает и продает квартиру с наценкой на условиях отсрочки платежа.
А в 2020 году «Жилстройсбербанк Казахстана» планирует запустить первый гендерный проект в Центральной Азии со сниженным первоначальным взносом 15-20%. Это подарок женщинам: они в Казахстане получают зарплату на 30% меньше, чем мужчины, при этом половина из них обеспечивает семью наравне с мужем или самостоятельно.
У Нур-Султана и Алматы есть дизайн-коды
Многие города Казахстана покажутся человеку из России совсем родными – здесь так же велико советское наследие. Вместе с этим здесь работают над улучшением облика городов-миллионников. В конце 2019 года маслихат Нур-Султана утвердил дизайн-код города, где прописаны рекомендации по зонированию улиц, оформлению фасадов застройщиками и многое другое. А в данный момент готовится к завершению дизайн-код города Алматы.
Рекомендация по цветовой гамме для застройщиков из дизайн-кода Нур-Султана
Здесь дешевое ЖКХ
Тарифы в сфере ЖКХ в Казахстане одни из самых низких по сравнению с другими странами СНГ и Европы. Например, стоимость электроэнергии в Казахстане составляет 0,03 цента США / кВтч (как и в Узбекистане и Украине), при этом в России – 0,07, в Беларуси – 0,06, в Англии – 0,17, в Германии – 0,35.
Жилье в Казахстане – главная инвестиция
Еще один фактор, который подпитывает «квартироцентричное» мышление казахстанцев, – это то, что самыми популярными инструментами на рынке инвестиций РК остаются покупка жилой недвижимости или банковский депозит.
Растет тренд на диалог с горожанами
В казнете часто пишут о том, что казахстанцам пришлось отстаивать свою позицию о том, как должны развиваться их города. В 2019 и в 2018 годах благодаря протесту людей были отменены стройки в историческом центре Алматы и парке Нур-Султана.
На этом фоне растет и другой тренд: когда город сам выходит на контакт с жителями. В 2019 году в Алматы опробовали новый подход к благоустройству города – «Бюджет участия». Жители каждого района выдвигали свои предложения по его обустройству. После голосования выбрали 130 идей, их реализуют на бюджетные деньги до конца 2020 года.
В продукте и маркетинге застройщиков – контрасты
Как и в России, на рынке жилой недвижимости Казахстана имеет большое значение – столичный застройщик или региональный, крупный он игрок или небольшой и даже – северный или южный.
С одной стороны, девелопер в Казахстане может не иметь сайта, игнорировать соцсети, заключать с клиентами договора в обход законодательства о ДДУ и создавать ничем не примечательный продукт:
Фото из ЖЖ Варламова
С другой стороны – крупнейшие игроки рынка здесь работают по мировым трендам. Так, ведущий девелопер Казахстана BI Group использует в работе до 70% BIM-проектирования, держит штат из 300 айтишников и создает для клиентов онлайн-экосистему полезных сервисов.
«Зеленый квартал» в Нур-Султане, BI-Group
Кроме того, застройщик намерен освоить инновационную технологию – совсем скоро BI Group завершит I очередь завода модульного строительства ModeX. Уже сейчас здесь производят модули (готовые комнаты с коммуникациями и отделкой), из которых можно собрать многоэтажный дом по принципу конструктора.
«Диджитализация» всей страны
Эксперт – о маркетинге застройщиков в Казахстане.
Елена Славкина, живет и работает в Алматы; в сфере маркетинга недвижимости – с 2004 года, за плечами – 10 лет в крупнейшем региональном АН «Абсолют», 5 лет работы директором по маркетингу на проекте элитного ЖК корейского девелопера Woolim, в настоящий момент – собственные проекты
Застройщики в Казахстане все чаще уходят в интернет за поиском потенциальных покупателей. Тем более, что РК – один из лидеров по темпам роста проникновения интернета.
– Большие бюджеты на диджитал. У крупных застройщиков, имеющих в продаже несколько объектов, да еще и в разных регионах, доля диджитал-бюджетов может составлять не менее половины от общих расходов на продвижение.
У небольших компаний с одним-двумя объектами интернет часто является основным каналом, наряду с рекламой на объекте: застройщик размещает объявления на специализированных порталах по недвижимости или на сайтах частных объявлений.
– Возрастает роль АН как отдельного канала продаж. Нельзя сказать, что все застройщики охотно сотрудничают с агентствами и готовы оплачивать хорошие комиссии (чаще всего речь идет об 1-2% от стоимости квартиры), но за последние годы вместе с ростом конкуренции уже появились примеры продуктивного сотрудничества.
– Есть АН, специализирующиеся на новостройках. Причем они предлагают как квартиры непосредственно от застройщиков, так и перепродажу от дольщиков и вторичные продажи после сдачи объекта в эксплуатацию.
Иногда застройщик готов даже не организовывать собственный отдел продаж и полагается только на работу агентства, с которым его связывают долгие и доверительные отношения. Обычно такая схема практикуется для некрупных объектов: таунхаусов или малоэтажных домов до 30-40 квартир.
– Сотрудничество с диджитал-агентствами. Крупные республиканские строительные корпорации и вслед за ними и застройщики столичных городов уже попробовали на себе практику «покупки лидов».
На сегодня некоторые из агентств готовы предоставлять не только контактные данные потенциальных покупателей, но и проводить предварительную квалификацию лидов и передавать их застройщику уже «теплыми».
– Новая цифровая платформа в Казахстане. В этом году на рынке Казахстана появится новая цифровая платформа, призванная объединить застройщиков и риэлторов. Возможно, это станет настоящим прорывом в продаже недвижимости. В ней застройщик сможет выбирать агентства и предлагать им свой процент комиссии за проведенную сделку. Риэлтор также сможет выбирать из числа представленных объекты «по душе». Вся информация обновляется онлайн.
